Вот говорят, что хороший человек - это не профессия.
В свете последних событий начинаю сомневаться.
Ситуация первая. Покупатель выбрал квартиру, поторговался.
Потом звонит риэлтор и услышав, что квартира в ипотеке, начинает манипулировать: "почему Вы сразу не сказали, что продаете проблемный актив?"
"Вы очень слабо представляете, какие высокие у покупателя риски" и под этим соусом требует дополнительные 300 тысяч дисконта.
Мне вот интересно.
А что, дополнительные 300 тысяч дисконта избавят покупателя от рисков при покупке квартиры за 20 млн рэ?
Эпизод 2. Покупатель выбрал квартиру и поторговался вверх, очевидно, что квартира человеку нужна.
Звонит его риэлтор и начинает общение с того, что у нее опыт 25 лет.
Есть такой типаж.
Как правило, неприятный голос, скверные манеры, общение через губу.
Переключили переговоры на ее коллегу-юриста.
Разницы никакой, за исключением допапломба по поводу обладания корочками о высшем юридическом.
Подобное реально притягивает подобное.
При этом отсутствие знаний о реальных рисках, связанных с налогами, банкротством.
Нежелание оформлять ДКП, подписанный прямой электронной подписью.
Типа лучше по консульской доверенности, ибо собственник в Казахстане и приезжать боится.
С учетом того, что приходится часто продавать после ремонта объекты с изюминкой, начинаешь понимать, что людей, по-настоящему шарящих в рисках, примерно 5 человек из 100.
И вот от таких мне ни разу не приходилось слышать о тех 100500 годах, что они провели в рынке.
Ибо толк от них ощутим и без громких заявлений.
А тут и в первом, и во втором случае набор простеньких манипуляций на фоне одного убойного аргумента.
Я в рынке 25 лет.
Да милая.
Во-первых, об этом никто не спрашивал.
А во-вторых, не совсем понятно, почему эти 25 лет несильно пошли на пользу.
Пообщался с коллегами по поводу первого случая.
Пришла мысль, что будь человек поприятнее, уже бы давно квартиру их клиентам продали.
Про второй кейс: выходим на сделку с их конкурентами поприятнее и на 200 тыс дороже.
Как так получилось?
Дама с 25 летним опытом дала нам время сменить покупателя.
Пообещала согласовать и внести задаток в пятницу, но потерялась и набрала в понедельник.
Возможно, решила помариновать продавца, прием действенный.
В это время нашелся кандидат порасторопнее и поадекватнее.
А ведь квартира ее клиенту понравилась, очень хотела ее покупать.
Уверенность в том, что хороший человек - одна из новых и перспективных профессий, крепнет день ото дня.
В свете последних событий начинаю сомневаться.
Ситуация первая. Покупатель выбрал квартиру, поторговался.
Потом звонит риэлтор и услышав, что квартира в ипотеке, начинает манипулировать: "почему Вы сразу не сказали, что продаете проблемный актив?"
"Вы очень слабо представляете, какие высокие у покупателя риски" и под этим соусом требует дополнительные 300 тысяч дисконта.
Мне вот интересно.
А что, дополнительные 300 тысяч дисконта избавят покупателя от рисков при покупке квартиры за 20 млн рэ?
Эпизод 2. Покупатель выбрал квартиру и поторговался вверх, очевидно, что квартира человеку нужна.
Звонит его риэлтор и начинает общение с того, что у нее опыт 25 лет.
Есть такой типаж.
Как правило, неприятный голос, скверные манеры, общение через губу.
Переключили переговоры на ее коллегу-юриста.
Разницы никакой, за исключением допапломба по поводу обладания корочками о высшем юридическом.
Подобное реально притягивает подобное.
При этом отсутствие знаний о реальных рисках, связанных с налогами, банкротством.
Нежелание оформлять ДКП, подписанный прямой электронной подписью.
Типа лучше по консульской доверенности, ибо собственник в Казахстане и приезжать боится.
С учетом того, что приходится часто продавать после ремонта объекты с изюминкой, начинаешь понимать, что людей, по-настоящему шарящих в рисках, примерно 5 человек из 100.
И вот от таких мне ни разу не приходилось слышать о тех 100500 годах, что они провели в рынке.
Ибо толк от них ощутим и без громких заявлений.
А тут и в первом, и во втором случае набор простеньких манипуляций на фоне одного убойного аргумента.
Я в рынке 25 лет.
Да милая.
Во-первых, об этом никто не спрашивал.
А во-вторых, не совсем понятно, почему эти 25 лет несильно пошли на пользу.
Пообщался с коллегами по поводу первого случая.
Пришла мысль, что будь человек поприятнее, уже бы давно квартиру их клиентам продали.
Про второй кейс: выходим на сделку с их конкурентами поприятнее и на 200 тыс дороже.
Как так получилось?
Дама с 25 летним опытом дала нам время сменить покупателя.
Пообещала согласовать и внести задаток в пятницу, но потерялась и набрала в понедельник.
Возможно, решила помариновать продавца, прием действенный.
В это время нашелся кандидат порасторопнее и поадекватнее.
А ведь квартира ее клиенту понравилась, очень хотела ее покупать.
Уверенность в том, что хороший человек - одна из новых и перспективных профессий, крепнет день ото дня.
🔹Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое.🔹
Я терял все и начинал с минуса дважды.
Первый раз это была небольшая отделочная компания, мы надеялись захватить мир потому, что уже в 1994-1997 годах делали отделку с 3D моделированием, разрабатывали свое проектное программное обеспечение, вели много строек одновременно с невысокой доходностью.
🔺Тогдашнему мне было невдомек, что даже незначительная задержка выплат на любом из объектов может привести к несоизмеримым кассовым разрывам, когда за счет задолженности заказчика не можешь оплатить самое необходимое для того, чтобы не останавливались другие стройки.
🔺Дальше хуже. Для того, чтобы закрыть текущие выплаты, например, зарплату, начинаешь брать все менее и менее выгодные объекты, просто ради авансов.
Что-то подобное наблюдаю сегодня, когда флипагентства хотят масштабировать бизнес не имея для этого реальных возможностей.
Отдельные граждане набирают штаты по 20 человек, это 3 млн реальных ежемесячных костов, даже без учета налогов.
Почему мне видится, что реальных возможностей для масштабирования нет?
▪️Каждая удачная сделка в локации поднимает низ рынка и снижает будущую доходность.
▪️Процесс входа в проекты сложно прогнозировать.
▪️В погоне за инвестиционным капиталом приходится публиковать все больше огненных кейсов, втягивая в и без того алый океан все больше и больше конкурентов.
▪️Из-за высоких костов приходится входить в рынок, нарушая риск-менеджмент.
▪️В итоге доходность рынка сужается по спирали и без учета ограничительных мер регулятора.
Инвесторам рассказывают о ROI на вложенные, которые учитывают в расходах только прямые затраты и первоначальный взнос, не учитывая риски, связанные с привлечением кредитного плеча.
Что-то типа того, чтобы зайти против маркетмейкера с пятым плечом и спредом, расширяющимся под 18% годовых.
А потом еще удвоить-утроить позицию, (если соизмерять вложения в ПВ и цены текущего ремонта по аналогии) в надежде на удачу и на то, что цена отрастет.
Как по-мне, системно вероятность победы маркетмейкера выше, менее рискованно следовать за ним.
Рекомендация в сухом остатке:
1. Наблюдаем за маркетмейкером
2. Не ходим с депозитом в агентства с большими издержками
3. В своем риск-менеджменте учитываем не только прямые вложения, но и риски, связанные с использованием кредитных денег, чтобы спред не сожрал депозит.
Я терял все и начинал с минуса дважды.
Первый раз это была небольшая отделочная компания, мы надеялись захватить мир потому, что уже в 1994-1997 годах делали отделку с 3D моделированием, разрабатывали свое проектное программное обеспечение, вели много строек одновременно с невысокой доходностью.
🔺Тогдашнему мне было невдомек, что даже незначительная задержка выплат на любом из объектов может привести к несоизмеримым кассовым разрывам, когда за счет задолженности заказчика не можешь оплатить самое необходимое для того, чтобы не останавливались другие стройки.
🔺Дальше хуже. Для того, чтобы закрыть текущие выплаты, например, зарплату, начинаешь брать все менее и менее выгодные объекты, просто ради авансов.
Что-то подобное наблюдаю сегодня, когда флипагентства хотят масштабировать бизнес не имея для этого реальных возможностей.
Отдельные граждане набирают штаты по 20 человек, это 3 млн реальных ежемесячных костов, даже без учета налогов.
Почему мне видится, что реальных возможностей для масштабирования нет?
▪️Каждая удачная сделка в локации поднимает низ рынка и снижает будущую доходность.
▪️Процесс входа в проекты сложно прогнозировать.
▪️В погоне за инвестиционным капиталом приходится публиковать все больше огненных кейсов, втягивая в и без того алый океан все больше и больше конкурентов.
▪️Из-за высоких костов приходится входить в рынок, нарушая риск-менеджмент.
▪️В итоге доходность рынка сужается по спирали и без учета ограничительных мер регулятора.
Инвесторам рассказывают о ROI на вложенные, которые учитывают в расходах только прямые затраты и первоначальный взнос, не учитывая риски, связанные с привлечением кредитного плеча.
Что-то типа того, чтобы зайти против маркетмейкера с пятым плечом и спредом, расширяющимся под 18% годовых.
А потом еще удвоить-утроить позицию, (если соизмерять вложения в ПВ и цены текущего ремонта по аналогии) в надежде на удачу и на то, что цена отрастет.
Как по-мне, системно вероятность победы маркетмейкера выше, менее рискованно следовать за ним.
Рекомендация в сухом остатке:
1. Наблюдаем за маркетмейкером
2. Не ходим с депозитом в агентства с большими издержками
3. В своем риск-менеджменте учитываем не только прямые вложения, но и риски, связанные с использованием кредитных денег, чтобы спред не сожрал депозит.
Напряжение, связанное с приближением окончания льготной ипотеки нарастает, цены на малогабаритные квартиры, такие как однушки студии, евродвушки поползли вверх.
Обратимся к опыту других стран
Иными словами, в июле закончится эпоха аттракциона неслыханной щедрости со стороны российского государства. Настолько интересных условий для инвестирования никогда и нигде не было.
Не думаю, хотя ковидные ограничения вернули молодое поколение на рынок.
Есть два варианта: экстремальный и щадящий.
Появится ли вариант льгот на приобретение первого жилья?
Полагаю, что сейчас идут дебаты о целесообразности с учетом развивающегося миграционного кризиса. Скорее нет, чем да.
Особенно учитывая то, что есть инициатива повышения процента по дальневосточной ипотеке, 2 %. Это вдвое ниже средней ставки даже в Европе, очевидно что бремя поддержки ипотечных программ становится непосильным для бюджета.
Вот через пару месяцев и узнаем, появятся ли льготы для тех, кому не хватает на медово-бадьяновый раф.
Хороших выходных
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Коллеги, привет.
И снова с нами Инвест-мэтры с набором самых читаемых и комментируемых публикаций за неделю
🔥 Выгорание и нервный срыв как начало пути в Инвестиции
🔥 Про выбор банка для открытия расчетного счета ИП
🔥 Реальный опыт запуска объекта субаренды коммерческой недвижимости
🔥 Должен ли профессионал быть хорошим человеком?
🔥 Финал реалити-шоу ЖК «Северный порт»: так есть инвест или нет?
🔥 Флиппинг - успешный кейс ученицы после обучения
🔥 Двушка на ВДНХ, сколько можно заработать на флиппинге
🔥 Встречайте - Бизнес-тиндер
🔥 Аналитика продаж новостроек в Москве
🔥 Инвестиции в формате Light Industrial, запись эфира
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
И снова с нами Инвест-мэтры с набором самых читаемых и комментируемых публикаций за неделю
🔥 Выгорание и нервный срыв как начало пути в Инвестиции
🔥 Про выбор банка для открытия расчетного счета ИП
🔥 Реальный опыт запуска объекта субаренды коммерческой недвижимости
🔥 Должен ли профессионал быть хорошим человеком?
🔥 Финал реалити-шоу ЖК «Северный порт»: так есть инвест или нет?
🔥 Флиппинг - успешный кейс ученицы после обучения
🔥 Двушка на ВДНХ, сколько можно заработать на флиппинге
🔥 Встречайте - Бизнес-тиндер
🔥 Аналитика продаж новостроек в Москве
🔥 Инвестиции в формате Light Industrial, запись эфира
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Telegram
Инвестиции в Моменте | Перемитин Игорь
Выгорание и Нервный срыв как начало моего пути в Инвестиции
Рефлексируя на тему того, как я пришел к инвестиционному хобби, можно выявить несколько ключевых событий, поттолкнувших меня на этот шаг.
От романтики к нелюбимой работе
Проработав 1 год в найме…
Рефлексируя на тему того, как я пришел к инвестиционному хобби, можно выявить несколько ключевых событий, поттолкнувших меня на этот шаг.
От романтики к нелюбимой работе
Проработав 1 год в найме…
Как скажется решение о конфискации активов РФ на рынок акций и облигаций, наиболее вероятные мишени для симметричного или асимметричного ответа:
1. Акции Сбера, доля иностранных инвесторов более 45 процентов, все равно под санкциями и отключен от SWIFT.
2. Доля BP в Роснефти, пытались продать в 2022 году, сейчас около 20 процентов. Из-за сложностей с реализацией не нашлось покупателей.
3. Доля TOTAL в НОВАТЭК, около 20 процентов, аналогично.
4. Американские депозитные расписки конвертируются в акции ЛУКОЙЛ, доля около 50 процентов.
Цены на бумаги могут снизиться, если начнется паника.
Скорее всего, случится с акциями Сбера, потому что реализация остальных бумаг под теми или иными ограничениями.
Высшая награда США, золотая медаль конгресса, найдет своего адресата.
Чем выше нестабильность на фондовом, тем больше денег перетекает в бетон и на депозиты.
Для желающих пофлипить два беспроигрышных по планировочному решению варианта, проходят основное большинство пользовательских фильтров.
Брежневские двушки, общая площадь больше 50, кухня больше 8, линейки.
Новое слово в сопровождении филиппинга - можем сделать ремонт под ключ с комплектацией мебелью за 2.4 млн и там, и там.
Такого качества ремонт на такую площадь и за такие деньги без опыта не сделать никак.
Картинки результата прилагаются.
1. Ивана Сусанина, 2 корпус 1 - двушка 54 квадрата, конец декабря 2022 года, долг ФССП 650 тысяч вид на пути МЦД, станция рядом. Стены-потолки в двух комнатах выравнены
11.2 в договоре 10.5 ремонт 2.4, потенциал по выходу - 16
2. Кировоградская, 20к3 54 квадрата
Наследство 2024 года
13.5 в договоре 12,7 ремонт 2,4 потенциал по выходу - 18
Цены включают сопровождение сделки.
При желании сопровождение продажи открытыми показами - 300 к.
Хорошего дня.
1. Акции Сбера, доля иностранных инвесторов более 45 процентов, все равно под санкциями и отключен от SWIFT.
2. Доля BP в Роснефти, пытались продать в 2022 году, сейчас около 20 процентов. Из-за сложностей с реализацией не нашлось покупателей.
3. Доля TOTAL в НОВАТЭК, около 20 процентов, аналогично.
4. Американские депозитные расписки конвертируются в акции ЛУКОЙЛ, доля около 50 процентов.
Цены на бумаги могут снизиться, если начнется паника.
Скорее всего, случится с акциями Сбера, потому что реализация остальных бумаг под теми или иными ограничениями.
Высшая награда США, золотая медаль конгресса, найдет своего адресата.
Чем выше нестабильность на фондовом, тем больше денег перетекает в бетон и на депозиты.
Для желающих пофлипить два беспроигрышных по планировочному решению варианта, проходят основное большинство пользовательских фильтров.
Брежневские двушки, общая площадь больше 50, кухня больше 8, линейки.
Новое слово в сопровождении филиппинга - можем сделать ремонт под ключ с комплектацией мебелью за 2.4 млн и там, и там.
Такого качества ремонт на такую площадь и за такие деньги без опыта не сделать никак.
Картинки результата прилагаются.
1. Ивана Сусанина, 2 корпус 1 - двушка 54 квадрата, конец декабря 2022 года, долг ФССП 650 тысяч вид на пути МЦД, станция рядом. Стены-потолки в двух комнатах выравнены
11.2 в договоре 10.5 ремонт 2.4, потенциал по выходу - 16
2. Кировоградская, 20к3 54 квадрата
Наследство 2024 года
13.5 в договоре 12,7 ремонт 2,4 потенциал по выходу - 18
Цены включают сопровождение сделки.
При желании сопровождение продажи открытыми показами - 300 к.
Хорошего дня.
Коллеги, привет
#дайджестшерягина
— Похоже, попытки лоббирования интересов застройщиков провалились совсем. Минфин приоткрыл завесу над перспективами семейной ипотеки⬇️
Базовая ставка 12%, это в случае если нет ребенка младше 6 лет для того, чтобы получить 6%.
— А еще вспомнили, что пользователи льготных программ получают материальную выгоду по сравнению с обычной ставкой, и выгода эта значительная.
Ожидаются изменения в налоговый кодекс⬇️
Скорее всего, льготники будут платить 35% с разницы от 10,67% (две трети ставки) и ставки по кредиту (2%, 6%, 8%).
🔔 Вижу отсутствие реакции на два инвестиционных предложения, в чем дело?
Вроде все по феншую, есть возможность получить классный инвестремонт за вменяемые деньги.
Куда катится мир)
⭐️ По-прежнему с ипотекой заходить не советую, а припарковать деньги под большую, чем на депозите доходность, вполне реально.
— Завтра вернусь к теме масштабирования флиппинга, расскажу о радикальном решении этой проблемы от автора. У всех без исключения будет возможность поучаствовать⏬ ⏬ ⏬
Особые условия за ранний вход (примерно через 12 месяцев) и самые особые - на первые 50 млн (потребуются в ближайшее время)
Если кто забыл куда обращаться:➡️ @mybzm
#дайджестшерягина
— Похоже, попытки лоббирования интересов застройщиков провалились совсем. Минфин приоткрыл завесу над перспективами семейной ипотеки
Базовая ставка 12%, это в случае если нет ребенка младше 6 лет для того, чтобы получить 6%.
— А еще вспомнили, что пользователи льготных программ получают материальную выгоду по сравнению с обычной ставкой, и выгода эта значительная.
Ожидаются изменения в налоговый кодекс
Скорее всего, льготники будут платить 35% с разницы от 10,67% (две трети ставки) и ставки по кредиту (2%, 6%, 8%).
Вроде все по феншую, есть возможность получить классный инвестремонт за вменяемые деньги.
Куда катится мир)
— Завтра вернусь к теме масштабирования флиппинга, расскажу о радикальном решении этой проблемы от автора. У всех без исключения будет возможность поучаствовать
Особые условия за ранний вход (примерно через 12 месяцев) и самые особые - на первые 50 млн (потребуются в ближайшее время)
Если кто забыл куда обращаться:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Эти же самые ограничения остановят взлет Самолета, поскольку пока никто не нашел способа конвертировать объемы бизнеса в драйвер роста. Они его просто не могут разглядеть, несмотря на то, что идея лежит на поверхности.
Выводы таковы
Флиппинг имеет очень низкий потенциал для масштабирования, и вероятность провала на этом пути значительно выше вероятности достижения успеха из-за отсутствия возможности системного входа в проекты в соответствии с риск-менджментом.
Это ремесленничество, самозанятость, но не более того.
Существенно больший потенциал для масштабирования имеет арендный бизнес, ибо недвижимость - защитный инвестиционный актив и в этой модели используется по своему прямому назначению.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Коллеги, привет.
📌 Это третья часть про масштабирование, первые ➡️ тут и ➡️ тут.
Отрадно, что в комментариях подписчиков проскользнуло решение, к которому тоже пришел путем проб и ошибок.
⏩ Суть в том, что для того, чтобы получить много объектов в работу, их надо построить. Строить можно дома и квартиры.
У загородного девелопмента есть несколько недостатков⬇️
🟦 Во-первых, это жилье не является первой необходимостью
🟦 Во-вторых, проблема низкой плотности застройки
Оба фактора вместе снижают внутренний спрос в данной локации, он пренебрежимо мал.
✨ Чтобы рассчитывать на внешний спрос, необходимо строить рядом с местами притяжения внешнего спроса: ж/д станции, зоны отдыха, достопримечательности со значительным внешним трафиком, например, Новый Иерусалим. Также интересна так называемая родительская инфраструктура, детские сады и школы в шаговой доступности.
В таких местах годной земли для серийного строительства нет, либо на нее установлены заградительные цены.
🟦 И, наконец, третий фактор, скверный климат Подмосковья. В 2021 году, например, всю весну и все лето лил дождь.
Если хотелось лить плитный фундамент, то надо было ловить окна ясных дней, или лить бетон в воду.
Как мне сказал один деятель от загородки: «Чего ты паришься, бетон тяжелее воды, учи физику»
➡️ В качестве альтернативного варианта можно строить под арендный бизнес: можно легко обойтись без бетона, строить в любое время года, качество строительства некритично.
🔵 Среди девелоперов строители многоквартирных домов воистину выглядят небожителями. Как и все люди, вращающиеся в узком и закрытом профессиональном круге общения.
Однако они, как и другие люди, тоже ищут новые проекты и финансирование. Также, как и многие другие, замышляют проекты на салфетках и планируют их в таблицах Гугла. Среди этих проектов, также как и во флиппинге, есть недооцененные варианты, не привлекательные для лидеров рынка.
🔵 Существуют также недооцененные ресурсы в виде условных негров, что строят квадраты для девелоперов и остаются в стороне от дележки основного пирога, имея при этом широкий круг подтвержденных компетенций и большие амбиции.
🔵 Есть финансисты, недооцененные в громоздких управленческих структурах, и тоже с большими амбициями.
И есть люди, которые могут разглядеть разного рода недооцененку и сгенерить исполнимый сценарий ее применения.
И теперь моя история того, как я оказался внутри этого круга общения⏬ ⏬ ⏬
Отрадно, что в комментариях подписчиков проскользнуло решение, к которому тоже пришел путем проб и ошибок.
У загородного девелопмента есть несколько недостатков
Оба фактора вместе снижают внутренний спрос в данной локации, он пренебрежимо мал.
В таких местах годной земли для серийного строительства нет, либо на нее установлены заградительные цены.
Если хотелось лить плитный фундамент, то надо было ловить окна ясных дней, или лить бетон в воду.
Как мне сказал один деятель от загородки: «Чего ты паришься, бетон тяжелее воды, учи физику»
Однако они, как и другие люди, тоже ищут новые проекты и финансирование. Также, как и многие другие, замышляют проекты на салфетках и планируют их в таблицах Гугла. Среди этих проектов, также как и во флиппинге, есть недооцененные варианты, не привлекательные для лидеров рынка.
И есть люди, которые могут разглядеть разного рода недооцененку и сгенерить исполнимый сценарий ее применения.
И теперь моя история того, как я оказался внутри этого круга общения
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Я нашел покупателей, которые пришли от финансистов, а те в свою очередь были связаны с человеком, с которым я общаюсь с 2006 года на темы, далекие от девелопмента и вообще от бизнеса.
Далее покупатели, региональные застройщики, слились, несмотря на очевидные преимущества проекта для тех, кто хорошо разбирается в недвижимости столичного рынка.
И тут, в новом круге общения, стало совершенно очевидно, что для этих покупателей нужно было проделать огромный объем организационной работы, который было бы проще выполнить для своей проектной команды.
Мое стремление масштабироваться приобрело немного неожиданный для меня самого оборот. Если кому интересно загрузиться ништяками и плюшками на самом раннем этапе и есть 50 млн руб. Пишите — @mybzm
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
#выкуп
Коллеги, срочно и дом неплохой.
Деревня Бережки на большой воде, 50 км от МКАД
Потенциал по сдаче в аренду 8 тыс/сутки
266 квадратов, отделка почти закончена, остались мелочи.
Участок 6 соток, ворота/забор, для дачного строительства.
Дому адрес присвоен, значит возможна прописка.
Выкуп 7.5 млн
обращаться - @mybzm
Коллеги, срочно и дом неплохой.
Деревня Бережки на большой воде, 50 км от МКАД
Потенциал по сдаче в аренду 8 тыс/сутки
266 квадратов, отделка почти закончена, остались мелочи.
Участок 6 соток, ворота/забор, для дачного строительства.
Дому адрес присвоен, значит возможна прописка.
Выкуп 7.5 млн
обращаться - @mybzm
Коллеги, привет.
Весенний сезон подходит к концу.
Люди начали разъезжаться на праздники, поэтому ожидать чудес до середины августа уже не стоит.
Тренд на ослабевание спроса сохраняется, хотя один из участков графика по вторичке Москвы заставил задуматься, подробнее в видео.
За решением по ставке уже не слежу, главная часть драмы 2024 разыграется ближе к осени.
Мы с коллегами уходим в раздел стрит-ритейла, потому что этот сегмент меньше зависит от колебаний настроений публики, мелкие помещения для малого бизнеса с отдельным входом и санузлом пока в дефиците.
Через три-четыре месяца появится возможность зайти в арендный бизнес с окупаемостью 10 лет от 10 млн, с отдельным кадастровым номером на первом этаже в новых ЖК, следите за публикациями.
План: зайти за 10 лет, посдавать три года и выйти за окупаемость 12 лет, рынок должен уже успокоиться.
Для тех, кто не знает, что означает купить за 10 лет, а продать за 12.
Предположим, Вы получаете 100 тыс рублей месячной арендной платы (МАП), а помещение стОит 10 лет.
Тогда цена помещения 120МАП или 12 млн. руб.
Если продать это помещение за 12 лет, или 144 МАП, то можно выручить 14,4 млн. руб, или получить 2.4 млн прибыли в дополнение к 3.6 млн арендного дохода.
Итого около 6 млн за три года. Понятно, что не учтено много статей расходов, но за кадром остается и индексация. Что самое главное.
За три года новые ЖК заселяются и обживаются, растет плотность населения.
Как следствие чеки и их количество в торговых точках тоже растут, развивается инфраструктура.
Таков закон жизни.
https://youtu.be/g7aJmS2fQdo
Весенний сезон подходит к концу.
Люди начали разъезжаться на праздники, поэтому ожидать чудес до середины августа уже не стоит.
Тренд на ослабевание спроса сохраняется, хотя один из участков графика по вторичке Москвы заставил задуматься, подробнее в видео.
За решением по ставке уже не слежу, главная часть драмы 2024 разыграется ближе к осени.
Мы с коллегами уходим в раздел стрит-ритейла, потому что этот сегмент меньше зависит от колебаний настроений публики, мелкие помещения для малого бизнеса с отдельным входом и санузлом пока в дефиците.
Через три-четыре месяца появится возможность зайти в арендный бизнес с окупаемостью 10 лет от 10 млн, с отдельным кадастровым номером на первом этаже в новых ЖК, следите за публикациями.
План: зайти за 10 лет, посдавать три года и выйти за окупаемость 12 лет, рынок должен уже успокоиться.
Для тех, кто не знает, что означает купить за 10 лет, а продать за 12.
Предположим, Вы получаете 100 тыс рублей месячной арендной платы (МАП), а помещение стОит 10 лет.
Тогда цена помещения 120МАП или 12 млн. руб.
Если продать это помещение за 12 лет, или 144 МАП, то можно выручить 14,4 млн. руб, или получить 2.4 млн прибыли в дополнение к 3.6 млн арендного дохода.
Итого около 6 млн за три года. Понятно, что не учтено много статей расходов, но за кадром остается и индексация. Что самое главное.
За три года новые ЖК заселяются и обживаются, растет плотность населения.
Как следствие чеки и их количество в торговых точках тоже растут, развивается инфраструктура.
Таков закон жизни.
https://youtu.be/g7aJmS2fQdo
YouTube
Весенний сезон заканчивается
|ОПИСАНИЕ|
Привет)
Вы на канале Шерягина Владимира, инвестора в недвижимость
Я развиваю самое крупное сообщество аналитиков и инвесторов в разных странах и городах.
Мы даем наиболее точную оценку недвижимости за счет скрупулезного анализа локаций и обмена…
Привет)
Вы на канале Шерягина Владимира, инвестора в недвижимость
Я развиваю самое крупное сообщество аналитиков и инвесторов в разных странах и городах.
Мы даем наиболее точную оценку недвижимости за счет скрупулезного анализа локаций и обмена…
#проект
Однушка, площадь 32.7
Нагатинская набережная, 10
на 7 этаже под ремонт.
Документы приватизация 1994 года, продают мать и две дочери, без отказников
9.4 млн, в договоре полная стоимость
Однушка, площадь 32.7
Нагатинская набережная, 10
на 7 этаже под ремонт.
Документы приватизация 1994 года, продают мать и две дочери, без отказников
9.4 млн, в договоре полная стоимость
Про сытых флипперов.
Вот здесь писал о том, почему масштабирование филиппинга обречено на провал.
А точнее, обречено на провал на любом рынке, кроме растущего.
Основной порок флиппинга как бизнеса в том, что недвижимость внутри него используется не по ее прямому назначению.
Для приращения, а не для сохранения капитала.
И проблема, как всегда не в бетоне, который ведет себя более-менее предсказуемо.
Еще никто не потерял деньги в длинном шестилетнем цикле.
Непредсказуемы, как всегда люди, которые составляют главную силу, и одновременно, главную слабость инвест-агентства.
До тех пор, пока человек работает один и на свои деньги, все идет неплохо. Однако хочется больше. Так в процессе появляются заемные деньги.
А потом еще больше, открывается путь для партнерских капиталов и других людей, влияющих на принятие решения.
По следам хорошей жизни приходят инвесторы, они тоже люди и их тоже штырит, когда дела идут слишком хорошо или слишком плохо.
С ними надо общаться, их надо мотивировать и направлять.
Временами гасить позитивные и негативные эмоциональные всплески, для этого нужны другие люди, если не хочешь сойти с ума от общения, а люди рождают не только прибыль, но и косты, об этом позже.
Лучшие инвесторы во флиппинг выходят из среды сытых флипперов, в буквальном смысле.
Они знают изнанку бизнеса, у них не капает над головой в материальном плане, и они по горло сыты операционной деятельностью.
Они с пониманием относятся к неудачам а еще знают, что в длинном цикле пока никто и никогда не проигрывал, а потому готовы ждать благоприятного состояния рынка.
Однако сытые флипперы слишком хорошо знают оборотную сторону медали и не лезут ни в какой рынок, кроме растущего.
Лучше посидеть на заборе годик-другой, чтобы не заработать себе нервного срыва или тяжелой депрессии.
И тогда голодные флипперы открывают ворота рынка для всех.
Не помню, кому принадлежит цитата: если акции начали скупать домохозяйки - это сигнал к тому, что их пора продавать.
С людьми, которые скупают защитный актив ради приращения капитала легко работать, когда рынок растет, и очень тяжело, когда хотя-бы что-то идет не так.
Они готовы заходить в рынок, не разбираясь в нем.
Без осознания рисков, без управления рисками и без торгового плана.
На эмоциях, с кредитным плечом, против рынка и на хаях.
Их легко втянуть в дело, но не стоит обольщаться.
Они первыми дернут стоп-кран, потому что обладают самым малым запасом знаний, ничтожным резервом эмоциональной и финансовой прочности и похоронят бизнес любого размера со стопроцентной гарантией, если стагнация рынка будет продолжаться больше 180 дней.
Вот здесь писал о том, почему масштабирование филиппинга обречено на провал.
А точнее, обречено на провал на любом рынке, кроме растущего.
Основной порок флиппинга как бизнеса в том, что недвижимость внутри него используется не по ее прямому назначению.
Для приращения, а не для сохранения капитала.
И проблема, как всегда не в бетоне, который ведет себя более-менее предсказуемо.
Еще никто не потерял деньги в длинном шестилетнем цикле.
Непредсказуемы, как всегда люди, которые составляют главную силу, и одновременно, главную слабость инвест-агентства.
До тех пор, пока человек работает один и на свои деньги, все идет неплохо. Однако хочется больше. Так в процессе появляются заемные деньги.
А потом еще больше, открывается путь для партнерских капиталов и других людей, влияющих на принятие решения.
По следам хорошей жизни приходят инвесторы, они тоже люди и их тоже штырит, когда дела идут слишком хорошо или слишком плохо.
С ними надо общаться, их надо мотивировать и направлять.
Временами гасить позитивные и негативные эмоциональные всплески, для этого нужны другие люди, если не хочешь сойти с ума от общения, а люди рождают не только прибыль, но и косты, об этом позже.
Лучшие инвесторы во флиппинг выходят из среды сытых флипперов, в буквальном смысле.
Они знают изнанку бизнеса, у них не капает над головой в материальном плане, и они по горло сыты операционной деятельностью.
Они с пониманием относятся к неудачам а еще знают, что в длинном цикле пока никто и никогда не проигрывал, а потому готовы ждать благоприятного состояния рынка.
Однако сытые флипперы слишком хорошо знают оборотную сторону медали и не лезут ни в какой рынок, кроме растущего.
Лучше посидеть на заборе годик-другой, чтобы не заработать себе нервного срыва или тяжелой депрессии.
И тогда голодные флипперы открывают ворота рынка для всех.
Не помню, кому принадлежит цитата: если акции начали скупать домохозяйки - это сигнал к тому, что их пора продавать.
С людьми, которые скупают защитный актив ради приращения капитала легко работать, когда рынок растет, и очень тяжело, когда хотя-бы что-то идет не так.
Они готовы заходить в рынок, не разбираясь в нем.
Без осознания рисков, без управления рисками и без торгового плана.
На эмоциях, с кредитным плечом, против рынка и на хаях.
Их легко втянуть в дело, но не стоит обольщаться.
Они первыми дернут стоп-кран, потому что обладают самым малым запасом знаний, ничтожным резервом эмоциональной и финансовой прочности и похоронят бизнес любого размера со стопроцентной гарантией, если стагнация рынка будет продолжаться больше 180 дней.
Telegram
Шерягин. Московский Флиппер
🔹Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое.🔹
Я терял все и начинал с минуса дважды.
Первый раз это была небольшая отделочная компания, мы надеялись захватить мир потому, что уже в 1994-1997 годах делали отделку с 3D моделированием, разрабатывали…
Я терял все и начинал с минуса дважды.
Первый раз это была небольшая отделочная компания, мы надеялись захватить мир потому, что уже в 1994-1997 годах делали отделку с 3D моделированием, разрабатывали…
Коллеги, привет. Как отдыхается?
Это немного нехарактерный для тематики канала пост, про здоровье, про его небескрайний запас.
Я говорил о том, что у моего приятеля, который торгует с 1993 на фондовом, диагностировали болезнь Паркинсона.
Ситуация пока контролируемая, но будет ухудшаться.
Организм перестал вырабатывать дофамин.
Видимо, запас его прочности в этом качестве исчерпался, лечат инъекциями.
Удивляться нечему - спекулятивные инвестиции - эмоциональные качели, от дофаминового до кортизолового шторма мгновения.
Для того, чтобы долгое время выдерживать эмоциональные всплески и ямы организм должен обладать запасом прочности.
Особенно тем людям, что работают с инвесторами, они тоже люди и их тоже штырит.
Эмоциональные захлесты инвесторов флиппер гасит за счет своего резерва, и его должно быть в достатке.
Когда я говорил о том, хватит или нет запаса прочности флиппинговых агентств, немногие люди подумали о запасе сил организма.
Выходит, что грамотный риск-менджмент сохраняет здоровье, причем не только твое.
Прежде, чем начинать тянуть инвесторов в блудняк против рынка, пройди качественный чекап.
Не факт, что твоему организму это по силам.
Это немного нехарактерный для тематики канала пост, про здоровье, про его небескрайний запас.
Я говорил о том, что у моего приятеля, который торгует с 1993 на фондовом, диагностировали болезнь Паркинсона.
Ситуация пока контролируемая, но будет ухудшаться.
Организм перестал вырабатывать дофамин.
Видимо, запас его прочности в этом качестве исчерпался, лечат инъекциями.
Удивляться нечему - спекулятивные инвестиции - эмоциональные качели, от дофаминового до кортизолового шторма мгновения.
Для того, чтобы долгое время выдерживать эмоциональные всплески и ямы организм должен обладать запасом прочности.
Особенно тем людям, что работают с инвесторами, они тоже люди и их тоже штырит.
Эмоциональные захлесты инвесторов флиппер гасит за счет своего резерва, и его должно быть в достатке.
Когда я говорил о том, хватит или нет запаса прочности флиппинговых агентств, немногие люди подумали о запасе сил организма.
Выходит, что грамотный риск-менджмент сохраняет здоровье, причем не только твое.
Прежде, чем начинать тянуть инвесторов в блудняк против рынка, пройди качественный чекап.
Не факт, что твоему организму это по силам.
Коллеги, привет. Подборка самых интересных статей от инвест-мэтров:
👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м.
👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются
👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ
👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн
👉 Налоги повысят
👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира
👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое
👉 Показатель NPV: простейшее объяснение
👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м.
👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются
👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ
👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн
👉 Налоги повысят
👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира
👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое
👉 Показатель NPV: простейшее объяснение
👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Telegram
Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты
📌Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи.
🔸Недвижимость остаётся №1 инструментом по сохранению капитала.
🔸В ЖК бизнес-класса плохая идея продавать коммерцию, застройщики оставляют себе. Сейчас этот тренд активно развивается…
🔸Недвижимость остаётся №1 инструментом по сохранению капитала.
🔸В ЖК бизнес-класса плохая идея продавать коммерцию, застройщики оставляют себе. Сейчас этот тренд активно развивается…
Про хобби
Коллеги, с прошедшими
Надеюсь, что в эти длинные выходные у Вас нашлось достаточно времени для увлечений, потому что есть мнение о том, что отдельные хобби очень полезны инвесторам.
Типа того, что продавец Порше должен играть в гольф.
В России все работает немного по-другому, гольф не получил широкого распространения, однако есть и другие милые сердцу и полезные для бизнеса занятия.
Меня обещали познакомить с человеком, который занимается дорогой недвижимостью не покидая пределов собственной квартиры.
Секрет успеха в том, что этот человек в своем недалеком прошлом держал элитный бордель, более 20 лет.
В сравнении с игрой в гольф у этого увлечения для продвижения бизнеса преимуществ масса.
Шире круг интересантов и все необходимое оборудование доступно с момента рождения. Более низкий порог входа, как ни крути.
А я другими глазами посмотрел на свое увлечение игрой на бильярде.
Неожиданно контакт с новым партнером по игре принес потенциального покупателя на площадку под застройку, дело на миллиарды.
Задумался о том, каким должно быть хобби для того, чтобы ненароком заскочить в социальный лифт.
Хобби должно обеспечивать общение с людьми, принимающими решения на необходимом уровне. При Ельцине повально увлекались большим теннисом. В Белоруссии был моден хоккей.
Хобби должно помогать отбирать кандидатов, здесь идеальный вариант - игры, можно понаблюдать за человеком в стрессовой ситуации. Стабильна ли психика, способен ли концентрироваться и идти к победе, несмотря ни на что.
Неплохой вариант - настольные игры, карты-шахматы-нарды.
Однако неплохо бы еще составить представление о физической форме игрока: координация - энергетика - выносливость.
Здесь подходят бадминтон-теннис-настольный теннис.
Способен ли игрок к командной игре: футбол-хоккей-волейбол-баскетбол-бадминтон
Хобби должно давать возможность долгого и спокойного общения во время игры, сложно разговаривать во время игры в большой теннис.
Надо бегать и кричать, расстояние между игроками значительные, да и дыхание сбивать не резон.
И самое главное, чем выше уровень принимаемых решений, тем меньше должны быть требования к физической форме игрока.
Олимпийских чемпионов старше 50 не бывает.
И здесь русский бильярд вне всякой конкуренции.
1. Размеренность, отсутствие ударных нагрузок и резких движений
2. Щадящая физическая нагрузка
3. Возможность понаблюдать за устойчивостью и выносливостью. За четыре часа игры люди проходят вокруг стола 7-10 км
4. Есть командные игры
5. Необходимость стратегического и тактического мышления, бильярд называют шахматами в движении
6. Низкий порог входа с точки зрения приобретения оборудования. Бильярдных клубов много, профессиональный бильярдный кий стоит недорого.
7. Предпочтительны хорошие клубы, где столов мало. Пока ходил в большие клубы, просто стучал по шарам. Однако стоило пойти в модный фитнес с одним хорошим столом и очередью на его использование - стали появляться возможности.
Возможно, дело просто в правильном фокусе, мне пока сложно сказать.
Наблюдаю за развитием событий.
Хорошего дня
Коллеги, с прошедшими
Надеюсь, что в эти длинные выходные у Вас нашлось достаточно времени для увлечений, потому что есть мнение о том, что отдельные хобби очень полезны инвесторам.
Типа того, что продавец Порше должен играть в гольф.
В России все работает немного по-другому, гольф не получил широкого распространения, однако есть и другие милые сердцу и полезные для бизнеса занятия.
Меня обещали познакомить с человеком, который занимается дорогой недвижимостью не покидая пределов собственной квартиры.
Секрет успеха в том, что этот человек в своем недалеком прошлом держал элитный бордель, более 20 лет.
В сравнении с игрой в гольф у этого увлечения для продвижения бизнеса преимуществ масса.
Шире круг интересантов и все необходимое оборудование доступно с момента рождения. Более низкий порог входа, как ни крути.
А я другими глазами посмотрел на свое увлечение игрой на бильярде.
Неожиданно контакт с новым партнером по игре принес потенциального покупателя на площадку под застройку, дело на миллиарды.
Задумался о том, каким должно быть хобби для того, чтобы ненароком заскочить в социальный лифт.
Хобби должно обеспечивать общение с людьми, принимающими решения на необходимом уровне. При Ельцине повально увлекались большим теннисом. В Белоруссии был моден хоккей.
Хобби должно помогать отбирать кандидатов, здесь идеальный вариант - игры, можно понаблюдать за человеком в стрессовой ситуации. Стабильна ли психика, способен ли концентрироваться и идти к победе, несмотря ни на что.
Неплохой вариант - настольные игры, карты-шахматы-нарды.
Однако неплохо бы еще составить представление о физической форме игрока: координация - энергетика - выносливость.
Здесь подходят бадминтон-теннис-настольный теннис.
Способен ли игрок к командной игре: футбол-хоккей-волейбол-баскетбол-бадминтон
Хобби должно давать возможность долгого и спокойного общения во время игры, сложно разговаривать во время игры в большой теннис.
Надо бегать и кричать, расстояние между игроками значительные, да и дыхание сбивать не резон.
И самое главное, чем выше уровень принимаемых решений, тем меньше должны быть требования к физической форме игрока.
Олимпийских чемпионов старше 50 не бывает.
И здесь русский бильярд вне всякой конкуренции.
1. Размеренность, отсутствие ударных нагрузок и резких движений
2. Щадящая физическая нагрузка
3. Возможность понаблюдать за устойчивостью и выносливостью. За четыре часа игры люди проходят вокруг стола 7-10 км
4. Есть командные игры
5. Необходимость стратегического и тактического мышления, бильярд называют шахматами в движении
6. Низкий порог входа с точки зрения приобретения оборудования. Бильярдных клубов много, профессиональный бильярдный кий стоит недорого.
7. Предпочтительны хорошие клубы, где столов мало. Пока ходил в большие клубы, просто стучал по шарам. Однако стоило пойти в модный фитнес с одним хорошим столом и очередью на его использование - стали появляться возможности.
Возможно, дело просто в правильном фокусе, мне пока сложно сказать.
Наблюдаю за развитием событий.
Хорошего дня